回眸2006房地产宏观调控年

中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端

一、宏观调控年，政策频出台

二、宏观调控下的房地产市场

据国家统计局统计快报数据显示，2006年1至11月份全国房地产市场呈现以下特点：
　　 (一)以住宅为主的房地产开发投资平稳增长
全国完成房地产开发投资16416亿元，同比增长24%，增幅比去年同期加快2.5个百分点。其中：
　　 1、商品住宅投资同比增长28.4%，增幅比去年同期加快6.1个百分点，其中经济适用住房投资同比增长10.4%，增幅比去年同期加快19.2个百分点（去年同期增幅为下降8.8%），商品住宅投资仍是推动房地产开发投资持续增长的主要原因；
　　 2、办公楼投资同比增长20.2%，增幅比去年同期下降1.2个百分点；
　　 3、商业营业用房投资同比增长16.4%，增幅比去年同期下降5.6个百分点；其他投资同比增长11.2%，增幅比去年同期下降11.4个百分点。
　　 (二)商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落，但竣工面积和销售面积增幅有所上升
　　 1、商品房施工面积17.62亿平方米，同比增长18.4%，增幅与去年同期基本持平。其中：商品住宅施工面积13.77亿平方米，同比增长19.2%，增幅与去年同期持平。
　　 2、新开工商品房面积6.5亿平方米，同比增长18%，增幅比去年同期上升5.7个百分点。其中：新开工商品住宅面积5.3亿平方米，同比增长19.1%，增幅比去年同期上升4.8个百分点。
　　 3、商品房竣工面积3.05亿平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期下降9.8个百分点，其中：商品住宅竣工面积2.51亿平方米，同比增长8.9%，增幅比去年同期下降9.5个百分点。
　　 4、商品房销售面积4.6亿平方米,同比增长12%，其中：商品住房销售面积4.16亿平方米,同比增长12.6%。
　　 (三)房地产开发企业本年土地购置面积继续减少，完成土地开发面积大幅上升
　　 1-11月，本年土地购置面积2.95亿平方米，同比下降5.2%，比去年同期回落9.2个百分点；完成土地开发面积1.98亿平方米，同比增长38.1%，比去年同期上升40.3个百分点。
　　 (四)商品房价格涨幅总体趋稳，但部分城市仍上涨较快。
据全国70个城市房屋销售价格指数显示：
　　 11月份房屋销售价格同比上涨5.2%，涨幅比上月低0.2个百分点。其中：新建商品住宅销售价格同比上涨5.8%。
　　 分类别看，11月份经济适用住房同比上涨1.6%、高档商品住房同比上涨6.4%、普通商品住房同比上涨5.5%。
　　 分地区看，新建商品住宅价格同比涨幅较大的城市为：福州10.4%、北京10.3%、深圳9.8%、厦门9.6%、秦皇岛9.3%、成都8.9%、贵阳8.4%；新建商品住宅价格环比涨幅较大的城市为：兰州2.8%、福州2.6%、海口1.5%、沈阳1%。
　　 (五)商品房空置面积增幅放缓，空置面积保持稳定
　　 截至11月末，全国商品房空置面积12355万平方米，同比增长7.9%。其中，商品住房空置面积6723万平方米，增长6.4%。从2006年5月份开始，空置面积基本保持稳定。

三、宏观调控下的住房保障制度

　　(一)完善住房保障制度是宏观调控的当务之急。这是因为，对于建立住房保障体系在解决住房问题中的重要作用，并不是所有的城市都已经认识得那么清楚，或者虽有认识却因种种功利考虑而不去认真执行。
　　 截至2005年，全国291个地级以上城市中，仍有70个城市尚未实施亷租住房制度，目前亷租住房的保障面还不到5％；经济适用住房开发投资也连续出现负增长，占住宅开发投资的比重也逐年下降，目前只占到5％左右；同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如保障对象的界定、退出机制的建立、稳定资金渠道的确定等等，也没有下功夫去认真规范。
　　 由于住房保障机制很不完善，原本属于社会保障方面的问题也要由市场来解决。好比是城市交通，本来是人行道、车行道，各行其道。现在，人流和车流都挤到一条道上，必然造成交通混乱。一方面，中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房价，这就增加了房价问题的复杂性。另一方面，“人车混流”形成的巨大住房需求刺激了房价上涨。从这个意义上说，住房保障制度不完善也是房价上涨过快的原因之一。
　　 从上个世纪七十年代末，邓小平同志发表《对建筑业的谈话》算起，我国房地产业的发展，以及同时进行的住房制度改革，已经历了二十八个年头。我国住房制度改革的基本原则就是：对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，给不同收入的家庭提供不同的解决住房问题的途径。
　　 住宅商品化以后，建立包括经济适用住宅、廉租住宅、住房公积金等内容的住房保障制度是必需的改革配套措施。
　　 计划经济模式下，住房保障体制在城市里基本上是一种“全民保障型”，即与低工资、且工资差别不大的状况相对应，国家盖了住宅，用低租金租给居民，即住房的“实物分配”。但是，实际上是只有一部分机关和有实力的大中企业才能盖房子分配给职工。而且因国家财政有限，每年建造和可供分配的住宅数量很小，全社会人均住房面积很低，居住水平提高很慢。也就是相当一部分家庭的住房实际上是无法保障的。
　　 市场经济模式下，由于收入拉开了差距，并通过房改把“实物分配”变成“货币分配”，即把住房消费纳入工资。目前作为过渡，是采取对机关和企事业单位的无房职工给予住房补贴。鉴于高收入和中等收入家庭有条件或在金融支持下，购买市场性商品房。因此，住房保障政策主要是针对低收入的家庭。可以称作“低收入家庭保障型”。
　　 1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中再一次明确提出：对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
　　 2006年5月24日“九部委意见”中又明确要求：“加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设”；“规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为”。
　　 世界各国的实践证明，解决住房问题不能完全走市场化道路，政府必须介入住房问题。而政府介入住房问题的重心又在于解决好低收入者的住房问题。政府对房地产市场的调节和干预，主要的目标是住宅市场。不仅要纠正住宅市场的缺陷，确保住宅市场供需平衡，而更重要的是实现住房公平，即运用再分配手段，通过住房政策和制度，缩小中低收入阶层和其他收入阶层的居住水平差距，使其达到政府规定的住房水平和合适的居住环境。
　　 因此，本轮宏观调控一方面是控制好房价过快上涨，一方面是加紧完善住房保障制度，把它提到深化住房制度改革和构建和谐社会的原则高度来认识，纳入重要议事日程和工作日程。
　　 (二)通过住房制度的完善，最终要建立起三个“两条腿走路”的机制：
　　 (1)市场性分配和保障性分配两条腿走路。
　　 (2)买房和租房两条腿走路。重买房、轻租房，买房几乎成为许多住房消费者唯一的模式，促使房价问题凸显。
　　 (3)新房市场和旧房市场两条腿走路。使购房者能根据自已的支付能去选择买新房还是买旧房，缓解新房市场的压力。
　　 这样的机制建立起来以后，就可以做到住房分配合理化、住房消费梯度化、消费模式多样化，有步骤地解决全社会的住房问题。
　　 (三)贯彻“国六条”以来，许多城市都已公布了《“十一五”住房建设规划》。截至2006年9月底，已有26个省(区、市)将亷租住房制度纳入目标责任制管理。268个地级以上城市建立并实施了亷租房制度。10个省(区、市)明确土地出让净收益用于廉租住房建设的具体比例。浙江、四川、北京、天津、辽宁等省(市)经济适用住房竣工面积占商品住房的比重超过10％。各城市的规划有一个共同特点：采取多种措施强化住房保障，切实提出了经济适用住房和廉租住房，以及供应“限套型、限房价”商品住宅用地等保障措施的定量指标。
　　 如广州市《“十一五”住房建设规划》中提出的政府保障型住房及建设目标为：以政府为主导建设，包括廉租住房、新社区住房和部队、单位在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下，利用自有土地自建经济适用房，套型建筑面积全部控制在90平方米以内。
　　 1．廉租住房保障本市双特困家庭住房需求，规划期内将全部解决双特困家庭的住房问题；
　　 2．新社区住房所需土地以划拨方式供应，项目建设限套型（全部90平方米以下）、限房价（利润不超过开发成本前4项之和的3％）、限供应对象，供应对象为中低收入户籍居民中的住房困难户、政府城市建设被拆迁家庭和旧城危破房改造家庭；
　　 3．部队和单位自建经济适用房在政府统筹规划和统一审批的前提下，由部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位利用符合土地利用总体规划和城市总体规划的自有土地，按经济适用房规定自建住房，解决本单位职工的住房困难问题，项目建设限户型（建筑面积90平方米以下)、限房价（利润不超过开发成本前4项之和的3％）、限供应对象（符合条件的部队人员和中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业住房困难的职工）。
　　 规划期内，建设政府保障型住房11.43万套，建筑面积900万平方米；其中，建设廉租住房0.92万套，建筑面积60万平方米，建设新社区住房6.75万套，建筑面积540万平方米，部队和单位自建经济适用房3.76万套，建筑面积300万平方米。
　　 (四)完善住房保障制度，关键是解决好资金和管理办法。各地《“十一五”住房建设规划》中都不同程度地提出了一些切实的措施。
　　 如南通市提出建立住房保障发展基金，专项用于经济适用房政策性补贴和廉租住房租赁补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理。资金来源主要有财政预算安排的专项资金、住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金、土地出让净收益的一定比例、低价位商品房土地出让金补差资金、政府住房解困解危基金等。
　　 厦门市于二OO六年十一月二十一日颁发的《社会保障性住房建设与管理暂行规定》中明确：社会保障性商品房不得上市转让、出租，但可向市建设与管理局申请回购，回购价格按原成交价格结合成新确定。除购房按揭外，社会保障性商品房不得进行商业性抵押。承租社会保障性租赁房的家庭，因家庭收入或住房等情况发生变化，不再符合原有承租条件的，应申报调整租金补助标准或退出承租的住房。已不符合承租条件但暂时无法退出承租住房的，取消其租金补助。社会保障性租赁房不得转租、转借和空置。
　　 社会保障性住房“封闭运作、自身循环”的好处是：有利于控制购房对象，“即使对销售对象的审核不到位，也可以遏制投机购房”；同时,政府在财力有限的情况下，可以保证更多的低收入家庭能享受政府的补贴而改善居住条件。至于说涉及到“产权完整”问题，这是不重要的。因为经济适用房主要解决低收入者“有房住”的问题，而不是解决一定要“有产权”的问题。这一点是要加以厘清的。

四、宏观调控下的中小套型住宅规划设计

　　(一)大力发展中小套型住宅，建立新的住房供应结构，是这次调控的重要的和主要的措施之一。
　　 发展紧凑型的、节约型的中低价位、中小套型的普通商品住房，绝不是一时的权宜之计，而是对以往的住宅发展倾向进行反思以后做出的方向性调整，是必须长期坚持的战略性决策。
　　 首先，从国情方面来看，世界上凡是地少人多的国家和地区，都是主要发展中小套型住宅。日本为85平方米；瑞典为90平方米；德国为99平方米；新加坡小于100平方米建筑面积的户型占70％以上。这些国家的国民生产总值都比我们高，日本是三万九千美金，瑞典和德国在三万美金以上，新加坡去年是两万五千美金。他们的国情不是缺少钱，而是缺少土地，所以长期以来主要发展中小套型。而我们现在的国民人均生产总值才1000多美元，而且人口众多，土地资源有限。过去确定的普通商品房的面积标准是120平方米，各地还可以上浮20％，提高到144平方米，而且攀比成风，房子越建越大，显然不符合国情的要求。
　　 其次，从住房保障来看，大户型脱离了中低收入者的消费水平。中低收入家庭占社会的绝大多数，是房地产市场的消费主体。中低收入家庭又往往属于住房困难的群体，是政府和社会帮扶的主要对象。必须为他们供应适合他们经济能力的住房。发展中小套型、中低价位住宅，能够较好地解决广大中低收入者的住房需求，是住宅领域贯彻“以人为本”方针和建立和谐社会的必然措施。同时，也只有让广大中低收入者成为消费主体，我们的住房市场才能真正繁荣健康。
　　 第三，从家庭结构的变化来看，近些年来，夫妇二人带一个子女这样的核心家庭显著增加，家庭规模小型化的趋势越来越明显，过大的套型已没有实际的必要。有的大户型把客厅设计成50平方米以上，结果只有老夫妻两个，或者是小夫妻两个，坐在50平方米的客厅里面看电视，既没有舒适感，又没有温馨感。再说，现在的快节奏生活，很少有亲戚来访，即使聚会也大都不是在客厅，而是到饭馆里面。所以，过大的客厅、餐厅已经没有实际的必要了。
　　 因此，住宅户型的要理性回归是大势所趋。
　　 (二)发展中小套型住宅设计重在创新。设计和建造出优质的中小套型、中低价位住宅，是贯彻新政的重中之重。
　　 住宅设计是住宅开发建设的龙头。有了好的设计，才能在面积不大、花钱不多的情况下，建造出宜人的舒适温馨的住宅。
　　 应该说，我们有着设计中小套型的丰富经验。1992年的文件规定，职工住房的套型平均55平方米。直到1998年，套型还大多是60-70平方米。近些年来，也设计和开发了一定比例的中小套型住宅。
　　 问题是我们不能简单地把老的图纸翻出来用。因为我国的住宅发展太快了，可以说是突飞猛进。不仅是数量的急剧膨胀，更重要的是质量、品位的提高，居住文化的飞跃，以往的设计不能也无法再用到现在来，而必须下大功夫去创新，要鲜明地提出“中小套型住宅设计创新”的口号。
　　 第一、住宅设计创新的出发点是“以人为本”、“天人合一”。
要全力关注人性空间的营造，满足人的生理、心理和社会行为的需求，包括对居住的生态性、舒适性、安全性、私密性、归属感、文化品味的需求等等。不要为创新而创新。
　　 第二、要与时代进步相结合
随着时代的发展，我们的生活理念、生活方式、生活节奏、居往文化等都跟过去不一样了。住宅设计要反映生活习惯的变化，如家庭规模小型化、住宅的社交功能弱化、追求居住舒适、人性化等。其中，特别要注意解决好功能空间细分与套型面积紧凑之间的矛盾。
　　 第三．要与科技进步相结合
科技是创新的一个支撑，如果没有科技作为支撑，创新就没有基础。由于中小套型与中低价位相关联，作为大众化的、普及型的住宅，不宜提“采用高科技”的要求。但也要尽可能地提高科技含量，特别是包括太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的“节能、节水、节材、节地、环保”实用技术和新科技成果的积极应用。
　　 第四是有创新地继承，有继承地创新
　　 住宅建筑创新有个寻“根”的问题，寻“根”就意味着继承、传承。而传统建筑文化就是一种“根”。现在我们的住宅建筑要找“根”，有的是找到了中国建筑文化的根，有的是找到了欧洲建筑文化的根。“根”可以体现文化底蕴和功力，增加建筑的历史厚重感。我们的建筑既要有中国文化的独特性，又要有对世界文化的兼容性。要善于融合中、西住宅建筑的长处，推陈出新，创造符合中国居住习惯的新型住宅。
　　 例如，广东传统民居善于华丽的屋脊装饰、强调门面的端庄气派、山墙造型丰富多彩，以及艺术性极高的柱范、与自然融合的色彩处理、材美工巧的装饰装修等等，有鲜明的地域特色，给人以强烈的艺术享受。岭南的园林景观，既参考苏杭园林的精华，又吸取欧式园林的手法，中西合璧，开朗明快。加上水量丰沛，又山多奇石，营造水景、石景运用自如，自成一派。因此，我们开发商有责任把广东地区的建筑文化艺术优秀传统很好地加以继承发扬。
　　 此外，像保留和利用好基地原有的地形、地貌，因地制宜，做出有特色的规划设计；或者将原有的树木、旧建筑、文化遗存等等，尽量融入住宅小区整体之中，使之成为住宅小区的有机内涵。这也是继承和创新的一个灵感源泉。
　　 第五是充分注意功能和形式的统一
　　 现在，住宅造型和室外环境都极大地丰富了，但个别小区存在着片面追求形式的问题。如：外立面的细部过于繁琐；喜欢在屋顶加功能性不明显的大“飘板”、“花架”等装饰；普遍存在的小区景观过于豪华；高价建绿，“见绿不见荫”等等。
　　 形式是为内容服务的，否则就会变成形式主义。要把形式和功能很好地结合起来，避免无用的装饰。外立面和其它装饰的设计创新都不能以牺牲功能为代价。小区景观的设计创新也要在满足使用功能的前提之下，既有好的艺术效果，又符合生态原则，还要跟周围的建筑很好地融合在一起。
　　 总之，建筑要简洁明快、典雅大方；景观要崇尚自然、经济效用。
　　 第六，要抓住不同楼盘设计创新的关键点
　　 每个楼盘的情况都是不一样的，在设计创新当中应该寻求一个关键点，解决主要矛盾。这样，不同的楼盘才能各具特色，才能有新意。否则，按一个模式去创新，又会出现新的“千楼一面”。
要通过创新，把我们的中小户型设计成“紧凑节约、但品位很高，温馨舒适，但造价不高”的新一代住宅。
　　 (三)中小套型住宅呼唤“精细化设计”
　　 要实现“中小套型”和“中低价位”双重目标，推行“精细化设计”是必由之路。“精细化设计”应包括实用性精细化设计、经济性精细化设计、美观性精细化设计三个方面。
　　 “精细化设计”的实质是：不放过一寸面积和空间的合理利用和充分利用，不放过一个创造舒适生活的细节，不浪费国家的一分资源，不浪费住户的一分钱财。
“精细化设计”主要有以下五个方面的要求：
　　 1、精耕细作
　　 精细化设计要求“螺蛳壳里做道场”，合理利用和充分利用每一寸空间，以化解面积紧凑与功能齐全的矛盾，做到户型面积虽小，功能基本齐全。
　　 要将平面功能的利用与空间功能的利用很好地结合起来，包括各种住宅设施的布置摆放。摆放得合理，就能节省空间。其中，尤其应该重视可调节的空间布局。
　　 一般认为中小户型难设计。但实际上也并不是大套型就好设计，中小套型就难设计。一些大套型由于不珍惜面积，客厅、餐厅等非常用功能空间大而不当，空旷无用。空间大而不当会产生消极的影响，叫做“消极空间”，呆在里面会产生旷散感、孤独感，不利于心理健康。还有的大套型设计了许多形式主义的无法利用的空间，把面积零碎的分割了。有一次参观一个小区，我们其中一个专家就发表感想，说这个设计最了不起的就是把大套型设计成了小套型，住房面积很小，什么都很小，这里分一点，那里分一点，把大套型设计成了小套型。
　　 相反，不少中小套型由于珍惜面积，通过精打细算，合理配置，以及采取模糊某些空间(如餐厅和客厅)的功能、减少固定构件等设计技巧，最大限度地提高了空间利用率，匠心独具，创造了既紧凑又舒适的宜居住宅。
　　 2、精雕细刻
　　 精细化设计要求充分体现个性化。主要是精心考虑各种生活细节。如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行为特点的要求，应通过设计细节来分别加以适应和满足。中小套型面积相对紧凑，对细节的把握更加重要。
　　 3、精打细算
　　 精细化设计要求充分体现差异化。为此，首先要做好个性化的功能定位、定性的分析；再利用现代科技的手段，通过计算机模拟定量化。从风环境到能耗、采光、照明、噪声、消防等多方面都可以进行模拟。例如，在做节能设计的时候，通过精细化设计，不同朝向、不同楼层、不同部位可以采取有差异的节能措施。从而使造价降低。
　　 4、精挑细选
　　 主要是在建筑材料和住宅设施方面，要按照实用、经济、美观三位一体的原则，仔细地斟酌选用。例如，在中小套型住宅设计中选用“轻薄、小巧”的建材和部件构件和厨卫设施；在夏热冬冷地区可以适当采用外遮阳棚节能措施，既实用，又经济，又美观。
　　 5、精装细修
　　 这是完美实现精细化设计意图的保证。住宅产品精装修，是提升产品精细化设计的主要手段。既可确保精细化设计的创意不受损害，又能避免毛坯房进行二次装修造成的浪费。

五、宏观调控的成效将会在今后的房地产和住宅市场中逐步地显露

　　从总体看，2006年的房地产市场正在朝着宏观调控的预期目标发展。但各项调控政策的落实还有一个过程，实现调控目标还需要一定的时间。同时，调控过程中也出现了一些新情况、新问题，需要按照国务院统一部署，继续抓好已出台的各项调控政策和措施落实工作，确保房地产市场健康有序发展。