绿色住宅与住宅产业化(提纲)

中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端
2006.12.13.

一、关于绿色住宅

绿色住宅将是中国的房地产发展方向。
绿色住宅的内涵：
1、为人们提供健康、舒适、安全的居住空间；
2、在住宅建筑全生命周期，即从建筑材料生产，建筑规划、设计、施工，到居住使用和维护，直至拆除、回用的全过程中实现高效率地利用能源、土地、水、材料等资源；
3、最低限度地影响环境。
由于国际上通常把与生命、资源、环境保护相关的事物冠之以“绿色”。因此，

我们把符合以上三个要求的住宅建筑称为“绿色住宅”。
曾培炎副总理今年3月份在一个国际博览会上指出：一座绿色节能建筑，对后人来说是一笔巨大的财富；反之，则很可能是一个消耗能源的黑洞，一个长期负担的财务包袱。我们经常重复歌德的名言“建筑是凝固的音乐”。这句话体现出建筑形式的魅力，是对一座建筑外在美的肯定。而建筑是否节能、环保，则是建筑内在美的体现。只有做到了外在美与内在美、形式美与内容美的统一，才能成为一个符合科学发展观要求、反映人类文明进步水平的优秀建筑作品。这也是当代建筑师们应当追求的目标。
在上个世纪80、90年代，很多国家和地区就开始了生态住宅的系统研究和推进。
1、美国绿色建筑协会（USGBC）发起的LEED绿色建筑的认定，制定的绿色建筑的评估标准：LEED评估体系，已经对众多的商业建筑和部分住宅进行了认定。
2、我国香港地区提出了"居住建筑环境评估方法"（HK-BEAM）住宅部分，目的也是引导香港的住宅建设注重环境保护，走可持续发展的道路。其评估方法涉及住宅建设的场地准备、设计、施工、物业管理、拆除等阶段。
3、我国台湾地区也出台了"绿建筑解说及评估手册"，形成了七个指标体系：（1）绿化指标；（2）基地保水指标；（3）日常节能指标；（4）C02减量指标；（5）废弃物减量指标；（6）水资源指标（7）污水、垃圾改善指标，并有组织地开展了绿色住宅的建设。
国外已建成了的绿色楼宇:
1、德国建成世界上第一座绿色办公楼，冬天，大楼上的玻璃既可以让阳光射入室内，又涂有透明隔热材料，防止室温散失；夏天，则用反射卷帘把阳光反射回去，保证室内温度适中；
2、美国科学家设计了一种放置房屋，一整栋楼房像向日葵一样迎着太阳转动，从而确保房间内照射进更多阳光。两个误区：
把“绿色”单纯看作是“绿化”，绿地率高就是绿色；
正如人们误解绿色食品”就是含叶绿素的食品；就是走上餐桌的野菜；就是市场上销售的绿颜色食品。其实，真正意义上的“绿色食品”是特指遵循可持续发展原则，按照特定生产方式生产，经专门机构认证，许可使用绿色食品标志的无污染的安全、优质、营养类食品。
2、把“绿色”当作抬高房价的幌子。
环保型绿色建材至少应具有以下四个基本特点：
1.低能耗制造工艺和不污染环境的生产技术；
2.配置或生产过程中，不得使用甲醇、卤化物溶剂或芳香族碳氢化合物，产品中不得含有汞及其化合物，不得用铅、铬、锘及其他化合物作为颜料及添加剂；
3.品的设计以改善生活环境、提高生活质量为宗旨；
4.品可循环或回收再利用，无污染环境的废弃物。
发展“绿色建筑”要坚持自主创新：
(一)规划设计理念的创新
把单纯建筑设计变为包括建筑、环境、资源利用，甚至于施工建造在内的整体设计。
建筑师面临的不再是单一建筑功能和美学问题，环境科学和生态科学的理论将成为建筑师知识结构的组成部分。建筑师的定义也将发生质的变革，建筑师将会是建筑学家、环境专家和生态专家的综合体。
（二）能源利用的创新
利用低品质能源((如太阳能、风能)进行建筑整体性或基础性调温；高品质能源(

如电能、化石燃料)来进行局部性、精细性调温，将成为绿色建筑设计的通则。
建筑节能不仅要着眼于减少能源的使用，也必须考虑尽量采用低品质（低能值转换率）的能源。
（三）建筑技术的创新
硏发与绿色建筑形态相适应的可持续性的新型结构体系。
硏发构件工厂化制造、装配化施工、快速施工、清洁施工、超大型构件吊装、保温节能构造施工、材料可再生利用施工、生态性新型结构部品施工等新工艺、新技术。
发展绿色建筑的设计、运营管理、诊断咨询和施工营造等新兴行业。
发展绿色建筑技术集成体系，特别是尽快形成太阳能、地热能、沼气能、风能利用一体化建筑与园区的集成技术体系。
(四)政策法规的创新
实行限制性政策与鼓励性政策并举的方式，对达不到节能设计标准的建筑，采取禁止投入使用等强制性措施进行限制；对超过节能设计标准或采用可再生能源的建筑和绿色建筑，采取减免税收、费用、贴息贷款、财政补贴进行鼓励。
加快建筑节能的法制建设。

二、关于住宅产业化

我国住宅发展面临的五大挑战：
1、资源的挑战。尤其是能源、水资源、土地资源紧缺的挑战。要加快发展“绿色住宅”。
2、理念的挑战。是重视规模效益，还是依靠知识、科技、信息来提高住宅的品质。必须把重“快”轻“好”转变为“又好又快”。
3、品牌的挑战。拥有品牌，就拥有竞争优势。正如世界著名公关专家帕根所言：“真正长远的成功，是房地产品牌策划的成功。品牌，才是未来房地产企业的立足之本。”
品牌不仅使企业本身凝聚了巨大的无形资产，而且也使产品增加了不可限量的附加值。
品牌是企业的财富，是一个企业通过多个项目的精心构筑、积累而成的。品牌又是一个企业最后固守的阵地，品牌倒了，这个企业也就一无所有了。通过不断提高商品或劳务的品质来增加市场份额，把企业做强做优。
4、市场的挑战。随着房地产市场由“卖方市场”向“买方市场”的转变，业主的消费意识渐趋成熟，企业也必须由“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，通过政府和企业的共同努力，重新调查和审视各类住宅产品的市场需求，认真地进行产品结构的调整，务求适销对路。
5、效率的挑战。目前，我国的住宅产业仍处于粗放经营阶段。集中表现为“一高两低”：能源消耗高，为发达国家的3～4倍；劳动生产率低，住宅建造效率仅相当于发达国家住宅建造效率的1/6—1/5，美国和日本年人均竣工面积为110～140平方米，而我国还不到30平方米；科技进步对住宅产业的贡献率低，仅为30%左右。造成这些问题的重要根源，就是现代化水平低下，传统的“秦砖汉瓦”的建造模式还在大量应用。
为了提高竞争能力，必须用现代科学技术，改造传统的住宅产业，加快住宅产业现代化的进程。
住宅产业化，也可称住宅工业化。在英文里面“产业化”和“工业化”是同一个词。
住宅产业化的内涵：
1、以科技进步为先导；
2、以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨；
3、以提高劳动生产率和工程质量为目标；
4、在科学规划的基础上，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。
目前正在兴起一种钢结构住宅----采用国产H型钢和保温节能新技术新材料；组件部品经过标准化系列化设计、在工厂的流水线上生产、运到建设现场装配而成的钢结构节能住宅。与砖混、钢混结构相比：有效使用面积可提高6%；采取大开间灵活隔断，通过不同面积的空间组合，满足不同的消费需求；保温性能好，可节能50%；抗震、抗风性能好，使建筑物总重量减轻30%以上，降低了基础处理费用；易于工厂化制作，工期可缩短30%以上，综合造价可减少5%左右；由于组件部品经过工厂的规范化加工，在现场像装配机器一样的精确组装，保证了建筑质量，渗漏裂等建筑质量通病得到了根本性的消除。
推进住宅产业的现代化要进一步实现以下四个方面的战略转变：
（1）理念上从“粗放型生产方式”向“集约型生产方式”转变。充分认识住宅产业的现代化是落后生产方式向先进生产方式的转变，是解决住宅建设的质量和效率问题的根本出路。克服诸如认为“中国人多、劳动力便宜，工厂化不是当务之急，可以慢慢来”等等思想障碍。
（2）实践上从住宅生产“工地化”向“工厂化”转变。加快住宅产业现代化的基础是加快发展住宅的工业化生产。即加快从以非标准化的分散手工作业为主向以标准化、系列化、集成化和规模化的工厂作业为主的转变。尤其是要加紧研究标准化的、集成配套的住宅建筑新体系。
（3）体制上从“分散”向“整合”转变。要把分散在有关部门管理的与“住宅产业现代化”有关的各个环节的各类企业，如开发商、建筑商，以及其上游的供应商和下游的服务商等等，通过有效的组织形式（集团、联合体等）整合起来，形成紧密相连的产业链。这种产业链，不仅可以形成“协同作战优势”，而且还便于形成“品牌整合优势”，即可以把有好品牌的开发商、建筑商、供应商、服务商集合到一起，形成综合品牌。
（4）政策上从“单项”向“配套”转变。主要是技术政策和经济政策的配套。尤其是要利用税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励技术创新和体制创新，促进产业结构、企业结构和产品结构的调整，加快技术和产品的新陈代谢。