品牌视野下的中小套型住宅设计(提纲)

中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端
2006.12.07.
品牌是房地产企业的立足之本

品牌：用来识别一个或一群卖主的商品或劳务的名称、术语、符号、图案等等。

品牌战略：通过不断提高商品或劳务的品质来增加市场份额，把企业做强做优。

优秀品牌都具有不可模仿或无法复制的特色，从而在同类产品中脱颖而出。

中国谚语：“酒香不怕巷子深。”拥有品牌，就拥有竞争优势。

世界著名公关专家帕根：“真正长远的成功，是房地产品牌策划的成功。品牌，才是未来房地产企业的立足之本。”

品牌具有超常的公信力、认知度和市场竞争力。

品牌不仅使企业本身凝聚了巨大的无形资产，而且也使产品增加了不可限量的附加值。

品牌效应的良性循环：众多优质产品----产品品牌----企业品牌----更多优质产品的推出----更好企业品牌的树立。只有经历时间的考验而不衰败，才能称得上是真正的品牌。

品牌之魂：以诚取信。在品牌建设中，质量为本，诚信为魂。企业之所以能树立品牌，靠的是产品和服务赢得了消费者的认同、接纳和信赖。诚信是树立品牌最根本的内在要素。

品牌是企业的财富，是一个企业通过多个项目的精心构筑、积累而成的。品牌又是一个企业最后固守的阵地，品牌倒了，这个企业也就一无所有了。

品牌大联合，如品牌开发商、品牌设计商、品牌建筑商、品牌物业管理商四位一体的品牌联盟，可以赢得更多的市场份额。

“创新”是房地产品牌建设的核心

创新是一个系统工程，涵盖很广：

理念创新：从品牌的定位、设计，到品牌战略的实施、反馈，各个环节无不受到企业理念的影晌；

产品创新：从“以人为本”出发，不断进行产品的硏发，提高产品的质量；

服务创新：由于产品日趋同质化、产品创新的局限，使多更多开发商把目光转向在售前、售中、售后各个阶段提高服务质量，从而提高产品附加值的创新；

营销创新：随着房地产市场由“卖方市场”向“买方市场”的转变，企业也由“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变。进行细致准确的产品定位，采取多种销售手段。辩证地看待“酒香不怕巷子深”和“好酒也要勤吆喝”的关系。

管理创新：如职业经理人制度的创立，质量认证制度的导入，人才机制的形成，融资渠道的拓宽等等。

中小套型住宅设计要走“自主创新”的路子

住宅设计是住宅开发建设的龙头。有了好的设计，才能在面积不大、花钱不多的情况下，建造出宜人的舒适温馨的住宅。可以认为，优秀设计是房地产产品品牌建设成功的一半。

我们有着设计中小套型的丰富经验。1992年的文件规定，职工住房的套型平均55平方米。直到1998年，套型还大多是60-70平方米。近些年来，也设计和开发了一定比例的中小套型住宅。问题是我们不能简单地把老的图纸翻出来用。因为我国的住宅发展太快了，可以说是突飞猛进。不仅是数量的急剧膨胀，更重要的是质量、品位的提高，居住文化的飞跃。以往的设计不能也无法再用到现在来，而必须下大功夫去创新。因此，我们要鲜明地提出“中小套型住宅设计创新”的口号。

第一、住宅设计创新的出发点是“以人为本”、“天人合一”

要全力关注人性空间的营造，满足人的生理、心理和社会行为的需求，包括对居住的生态性、舒适性、安全性、私密性、归属感、文化品味的需求等等。不能为创新而创新，盲目地标新立异。

第二，要与时代进步相结合

随着时代的发展，我们的生活理念、生活方式、生活节奏、居往文化等都跟过去不一样了。

住宅设计要反映生活习惯的变化，如家庭规模小型化、住宅的社交功能弱化、追求居住舒适、人性化等。

其中，特别要注意解决好功能空间细分与套型面积紧凑之间的矛盾。

第三，要与科技进步相结合

科技是创新的一个支撑，如果没有科技作为支撑，创新就没有基础。住宅科技发展很快，新材料、新技术、新工艺层出不穷，甚至出现了数字化住宅、智能化住宅等。

由于中小套型与中低价位相关联，作为大众化的、普及型的住宅，不宜提“采用高科技”的要求。但也要尽可能地提高科技含量，特别是包括太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的节能、节水、节材、节地实用技术和新科技成果的积极应用。

第四，有创新地继承、有继承地创新

住宅建筑创新有个寻“根”的问题，寻“根”就意味着继承、传承。而传统建筑文化就是一种“根”。

现在我们的住宅建筑要找“根”，有的是找到了中国建筑文化的根，有的是找到了欧洲建筑文化的根。

“根”可以体现文化底蕴和功力，增加建筑的历史厚重感。

是中式风格好还是西式风格好？

中国的传统建筑，有长处，也有短处。例如，重伦理、长幼尊卑有序，而缺乏人性关怀；重室外空间，而忽略室内的舒适度；多为低层的木构或砖木结构建筑等等。

当然，欧陆风格的建筑也是既有长处，又有短处。中外园林也是各有千秋：

中国园林是由建筑、山水、花木、屏联、题刻、雕塑等有机组合而成的自然型园林。它特别强调人与自然的亲融协调。既讲究自然意境，认真师法造化；又重视人文意境，充溢诗情画意。它追求的是一种“虽由人作、宛自天开”、人与自然浑然一体的审美效果。

西方园林，像法国凡尔赛宫等一些著名的欧州皇家园林，把树木修剪成规规距距的各种造型，把花草排列成整整齐齐的各种图案，配以精美的雕塑作品，表现了一种“人”与自然相对，由“人”去加工自然、静观自然的风格。

我们的建筑既要有中国文化的独特性，又要有对世界文化的兼容性。 但也不要搞得千篇一律都是欧陆风，应该百花齐放。要善于融合中、西住宅建筑的长处，推陈出新，创造符合中国居住习惯的新型住宅。

此外，像保留和利用好基地原有的地形、地貌，因地制宜，做出有特色的规划设计；或者将原有的树木、旧建筑、文化遗存等等，尽量融入住宅小区整体之中，使之成为住宅小区的有机内涵。这些也是继承和创新的一个灵感源泉。

第五，充分注意功能和形式的统一

现在，住宅造型和室外环境都极大地丰富了，但个别小区存在着片面追求形式的问题。

如：外立面的细部过于繁琐；喜欢在屋顶加功能性不明显的大“飘板”等装饰；普遍存在的小区景观过于豪华；高价建绿，“见绿不见荫”等等。

形式是为内容服务的，否则就会变成形式主义。要把形式和功能很好地结合起来，避免无用的装饰。外立面和其它装饰的创新都不能以牺牲功能为代价。

小区景观的设计创新也要在满足使用功能的前提之下，既有好的艺术效果，又符合生态原则，还要跟周围的建筑很好地融合在一起。

总之，要把形式和功能很好地结合起来建筑要简洁明快、典雅大方；景观要崇尚自然、经济效用。

要通过创新，把我们的中小户型设计成新一代住宅：

紧凑节约、但品位很高；温馨舒适，但造价不高。

第六，抓住不同楼盘设计创新的关键点进行自主创新

每个楼盘的情况都是不一样的，在设计创新当中应该寻找本楼盘设计的创新关键点，解决主要矛盾。这样，不同的楼盘才能各具特色，才能有新意。

否则，按一个模式去创新，又会出现新的“千楼一面”。

中小套型住宅必须走“精细化设计”的路子

“创新”的成果必须通过“精细化设计”来实现。

紧凑型住宅，特别是中小套型住宅也必须变“粗放型设计”为“精细化设计”。

“精细化设计”的实质是：

不放过一寸面积的合理利用和充分利用；

不放过一个创造舒适生活的细节；

不浪费住户的一分钱财；

不浪费国家的一点资源。

“精细化设计”应包括三个方面：

实用性方面的精细化设计；

经济性方面的精细化设计；

美观性方面的精细化设计。

(一)精耕细作

精细化设计要求“螺蛳壳里做道场”，合理利用和充分利用每一寸空间，以化解面积紧凑与功能齐全的矛盾，做到户型面积虽小，功能基本齐全。

要将平面功能的利用与空间功能的利用很好地结合起来，包括各种住宅设施的布置摆放。摆放得合理，就能节省空间。

其中，尤其应该重视可调节的空间布局(减少固定隔断)和空间利用(如储物吊柜)。

一些大套型由于不珍惜面积，客厅、餐厅等非常用功能空间大而不当，空旷无用。空间大而不当会产生消极的影响，叫做“消极空间”，呆在里面会产生旷散感、孤独感，不利于心理健康。还有的大套型设计了许多形式主义的无法利用的空间，把面积零碎的分割了。

有一次参观一个小区，我们其中一个专家就发表感想，说这个设计最了不起的就是把大套型设计成了小套型，住房面积很小，什么都很小，这里分一点，那里分一点，把大套型设计成了小套型。

相反，不少中小套型由于珍惜面积，通过精打细算，合理配置，以及采取模糊某些空间(如餐厅和客厅)的功能、减少固定构件等设计技巧，最大限度地提高了空间利用率，匠心独具，创造了既紧凑又舒适的宜居住宅。

(二)精雕细刻

精细化设计要求充分体现个性化。

主要是精心考虑各种生活细节。如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行为特点的要求，应通过设计细节来分别加以适应和满足。

中小套型面积相对紧凑，对细节的把握更加重要。细节的把握是品牌战略的重要内容。

(三)精打细算

精细化设计要求充分体现差异化。为此，首先要做好个性化的定位、定性的分析；再利用现代科技的手段，通过计算机模拟定量化。从风环境到能耗、采光、照明、噪声、消防等多方面都可以进行模拟。

例如，在做节能设计的时候，通过精细化设计，不同朝向、不同楼层、不同部位可以采取有差异的节能措施。从而使造价降低。

( 四)精挑细选

主要是在建筑材料和住宅设施方面，要按照实用、经济、美观三位一体的原则，仔细地斟酌选用。例如在夏热冬冷地区可以适当采用外遮阳棚节能措施，既实用，又经济，又美观。

(五)精装细修

这是完美实现精细化设计意图的保证。住宅产品精装修，是提升产品精细化设计的主要手段。既可确保精细化设计的创意不受损害，又能避免毛坯房进行二次装修造成的浪费。

建设部巳于十月份成立《90平方米以下住宅设计要点》的研究编制课题组。

《要点》将包括的内容有：总则；名词解释和面积计算；规划设计原则；建筑设计原则和套内空间等。

对于目前不够清晰的“住宅建筑面积”、“套型建筑面积”、“套内建筑面积”、“共有建筑面积”、“套型阳台面积”将作出解释。

由于中小套型住宅将会使小区内的户数和人口增加，从而使各种配套设施数量相应提高。“要点”将会对人均公共绿地、停车率、公共服务设施等技术指标作出调整。

“要点”编制采取“三结合”形式：设计院、研究机构、开发商。

为了做到因地制宜，还将委托各地方设计院编制本地区白《标准设计图集》。

我们中国房地产及住宅研究会和《中国建设报.中国楼市》联会主办的“中国创新90中小套型住宅设计竞赛”中的获奖方案也将成为图集的重要参考依据。