一、商务房地产是房地产业的重要组成部分，这几年发展很快。商务房地产的发展又取决于商务活动的发展。据专家研究认为，目前商务活动发生了一系列的变化，其主要特征是分散与集中的加剧和并存：
　　（一）从商务活动的地域分布来看
　　一方面，商务活动出现了空前的分散。由于信息产业和交通产业的发展，商务活动不再单纯地集中在城市中心区，而同时也在向城市分中心、城市边缘，甚至城市郊区扩散。以致于有的论者据此认为房地产“地段论”己经过时。
　　顺便说一下，我觉得“决定房地产价值的因素第一是地段，第二是地段，第三还是地段”的观点仍然是正确的，从保值、增值的长远的角度来看，无论是住宅物业还是非住宅物业，好地段的物业始终要优于差地段的物业。
　　另一方面，商务活动又出现了空前的集中。例如中央商务区（CBD）的兴起。从国际上一些成功的CBD来看，一般具有城市地区(乃至全国、世界)中最高的中心性；具有城市地区中最多的人流量；具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系；具有最高的服务集中性，能提供包括写字楼、酒店、中介、媒体、信息、餐饮、娱乐、文化，以及经济、管理、行政、法律等多方面的服务；具有城市地区最集中、档次最高的零售业；具有城市中最高的土地价格和租金。其集中的规模可想而知。
　　（二）从商务活动的的场所来看
　　一方面，大量的商务、商业活动仍然沿袭传统的方式，集中在写字楼、办公楼里进行；
　　另一方面，同样由于信息时代的到来，商务活动也有条件分散在诸如SOHO、商务花园、休闲会议中心以至互联网等多种场所进行。
　　（三）从商务活动的功能来看
　　一方面各行各业的大量商务活动仍然像以前一样以单一功能分散地活跃在不同地域、不同场所。
　　另一方面，随着产业化程度的提升，以及对商务效率、成本控制和竞争力的更高追求，现在已发展到相互关联的上下游行业和上下游企业的商务活动集中到一起来进行，形成一种集成、整合的态势，共谋发展。

　　二、商务活动发生的许多重大变化，都要求商务房地产与之相适应：
　　（一）开发项目的决策要权衡分散项目与集中项目的利弊
　　高度集中型的中央商务区曾一度成为热门开发项目。但由于种种原因，目前已经降温，开发量有所减少。原因是，由于这种形式的特点是可以提供大规模的综合性服务，因而也必须要有大规模的商务消费需求作支撑。但是一个城市的商务消费需求总是有限度的。同时，这种大型商务设施还受到配套设施和交通条件的限制。因此，一个城市只能有一个中央商务区，而且也不是每个城市都有必要建立中央商务区。这就决定了它发展的局限性。
　　而由于这些年來城市化进程加快，城市规模不断扩大，以及旧城区加速改造，急需要新建分散在各个社区的商务配套设施。特别是北京作为首都，具有“总部经济”的得天独厚的商务需求。因此，分散型商务房地产仍然是今后一个时期商务房地产的投资热点。
　　（二）营销策略要建立在主、客观条件允许的基础之上
　　目前、商务房地产营销方式主要有只售不租、只租不售、租售并举、售后包租等等。这些方式各有利弊，也都有成功的案例和失败的案例。“只售不租”可以较快收回投资，但如果市场需求不足，也会造成产品积压、资金沉淀；“只租不售”回收资金较慢，有资金实力的开发商才能经营；“售后包租”既较快地收回了投资，又可获得包租的管理收益，这本来是一种好的营销策划，但由于商业方面的风险较大，目前大都运作得不是很理想。
　　因此，开发商今后在开发商务房地产项目的时候，似应注意以下几个问题：
　　一是要增强风险意识，不能认为过去搞商务房地产能赚钱，今后也就一定能赚钱。一定要做好充分的市场需求调查，因地制宜，审时度势，慎重决策。
　　二是要改变“急于套现”的心态，考虑长期经营策略和风险管理问题。有的“产权式写字楼”，开发商将项目拆零卖给小业主，但由于没有系统的后期管理策划，结果造成先期招商火爆，后期经营困难的状态。
　　三是要考虑资金实力，量力而行。目前多数商务地产开发商是向银行短期贷款，因而只好采取短效经营方式。而由于大量的重复建设，出现了风险以后，开发商做不下去，就只能扔给银行。而银行则因此而只好收缩这方面的信贷，从而更加重了开发商的资金压力。因此，开发商必须考虑是否具备适应长期经营和抗风险的资金实力。同时，也要考虑建立“基金”之类的投资主体，作为商务地产项目的主要投资人，或是开发完成后由基金购买，进行长期经营。
　　三、商务房地产作为广义人居环境的组成部分，其规划设计也日益要求其符合“以人为本”、“天人合一”的原则，向生态化、智能化、人性化的方向发展。为此，在规划设计时特别要考虑周全有关细节。别人没有考虑到的细节，我考虑到了，这就有了特色。有了特色，才能树立品牌。