中国的廉租住房政策

　　　　　　　　　　　中国房地产及往宅研究会副会长兼秘书长 张元端
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2004年9月）

　　廉租住房政策是中国社会保障体系的重要组成部分，是解决最低收入和住房困难家庭（双特困户）弱势群体住房问题的基本措施。
　　（一）廉租住房政策概要
　　1998年，中国国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房，建立适应不同收水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。
　　据此，国家建设部于1999年制订了《城镇廉租住房管理办法》。经过几年实践，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局又于2003年底联合颁发《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，进一步完善了廉租住房政策。要点如下：
　　（一）廉租住房供给对象：保障城镇最低收入家庭的基本住房需要。
　　（二）廉租住房保障对象的条件和保障标准：
在国家统一政策指导下，由市、县政府根据当地经济社会发展的实际情况、财政承受能力和居民住房状况合理确定。人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。
　　（三）廉租住房保障方式：以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。
　　租赁住房补贴，即市、县政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。
　　实物配租，即市、县政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。
　　租金核减，即产权单位按照当地市、县政府的规定，在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免。
　　（四）行政领导体制：由各级政府的建设行政主管部门分别负责廉租住房政策实施的指导、监督或管理工作。 各级政府的财政、民政、国土资源、税务等部门按照职责分工，负责城镇廉租住房的相关工作。
　　（五）廉租住房租金标准：由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。
　　（六）廉租住房资金来源：实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括：
　　(1)市、县财政预算安排的资金；
　　(2)住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；
　　(3)社会捐赠的资金；
　　(4)其他渠道筹集的资金。
廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等。
　　（七）实物配租的廉租住房来源主要包括：
　　(1) 政府出资收购的住房；
　　(2) 社会捐赠的住房；
　　(3) 腾空的公有住房；
　　(4) 政府出资建设的廉租住房；
　　(5) 其他渠道筹集的住房。
　　实物配租的廉租住房来源，以收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房。实物配租面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。
　　对地方政府收购旧住房作为廉租住房，以及实物配租的廉租住房租金收入，按照规定给予税收优惠。
　　（八）政府新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应，并在行政事业性收费等方面给予政策优惠；
　　（九）申请、审核办法：
　　由户主按照规定程序提出书面申请；
　　由市、县人民政府房地产行政主管部门进行审核。经公示无异议或者异议不成立的，予以登记，并将登记结果予以公示；
　　经登记公示无异议或者异议不成立的，对于申请租金核减的家庭，由产权单位按照规定予以租金减免；对于申请租赁住房补贴和实物配租的家庭，由市、县政府房地产行政主管部门按照规定条件排队轮候。
　　获得租赁住房补贴的家庭，可以自己选择承租适当的住房。房地产行政主管部门审查同意后，将租赁住房补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。
　　（十）廉租住房的调整或退出：享受廉租住房政策的家庭按年度如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。房地产行政主管部门进行复核后，调整租赁住房补贴或者廉租住房。对家庭收入连续一年以上超出规定收入标准的，取消其廉租住房保障资格，停发租赁住房补贴,或者在合理期限内收回廉租住房，或者停止租金核减。
　　
　　（二）廉租住房政策实施概况
　　目前，中国35个大城市中，已有一半左右制定了廉租住房政策实施办法，取得了不同程度的进展。许多中小城市也都通过实物配租或租金补贴等方式，开展廉租住房工作。
　　北京市：截至2001年，有10253户住在政府直管公房中的低收入家庭享受了租金减免政策，年减免金额共计600万元。截至2003年4月，己进行了六次廉租住房配租资格的摇号活动，1259户申请家庭中有1198户家庭主要以租金补贴的方式获得配租资格。廉租家庭的人均住房使用面积从配租前的2．2平方米增加到10．7平方米。
　　上海市：２０００年１０月开始实施廉租住房政策；２００３年４月把廉租对象的人均居住面积认定标准由原来的５平方米提高到６平方米；同年１２月，又扩大到７平方米。截至２００３年１２月底，已累计受理９０８５户家庭的申请，初审公告８５８０户，经审核符合廉租住房条件的７９８６户，其中７７２４户家庭已租赁到适合的廉租房源。由于上海廉租住房政策成效卓著，获得了中国人居环境范例奖的殊荣。
　　天津市：2003底开始建设廉租住房。2004年７月，首批廉租住房配租工作在市区全面启动。
　　重庆市： 2002年底出台《城镇廉租住房保障办法(试行)》。市政府提出用五年时间（到2007年）基本解决城区“双困家庭”住房问题的目标。目前已有600多户“双困家庭”入住廉租房。2004年在主城区全面启动后，保障对象累计将超过1000户。
　　广州市：计划在2004年内全部解决己登记在册的2914户双特困户的住房问题，力争2004年内保障户数达到4000户。并在2005年建立起“机构健全，资金保障，房源稳定，分散居住，动态管理”的廉租住房保障制度。
　　总的看，中国的廉租住房制度建设还处于起步阶段，有许多问题，例如，如何科学地划分收入线，如何解决政府财政的长久承担能力，如何在政府的引导与管理下、发动全社会共同参与、走市场化运营的道路，如何建立严格的退出机制，建立严格的监督体系等等，还有待进一步解决。
　　
　　（三）中国的住房保障情况
　　中国政府积极推进以住房公积金制度、经济适用住房制度、廉租住房制度为主要内容的城镇住房保障制度建设，不断改善城镇居民的住房条件。全国建立住房公积金的职工人数达6045万人，累计归集公积金5563亿元人民币，职工因购房、建房和退休等支取的公积金累计达1743亿元人民币，用公积金发放个人住房贷款累计达2324亿元人民币，支持了327万户职工家庭购房。
　　1998年至2002年,全国经济适用房完成投资近4千亿元人民币，施工面积为7亿平方米，竣工面积近4.3亿平方米，占商品住宅竣工总量的40%左右。
　　到2003年底，城镇居民人均住房建筑面积达到23.7平方米。

　　附：第四届中日韩住宅问题研讨会召开
　　由中国房地产及住宅研究会、日本居住福祉学会、韩国住居环境学会共同召开的第四届中日韩住宅问题研讨会于2004年9月14日~16日在韩国江原道春川市召开。中国房地产及住宅研究会派出了以副会长兼秘书长张元端为团长、由各地代表参加的代表团参加了会议。到会的有中日韩三国的专家学者共70余人。
　　这次会议的主题是研究怎样解决好弱势群体的居住问题。在会上作专题发言的有中日韩的专家学者18人，另外作书面发言的有20多位专家学者。这些发言以中、日、韩三国文字印成论文集分发与会代表。
　　在会议上，三国专家就中、日、韩在解决弱势群体住宅的基本做法、取得的经验、存在的问题以及今后的发展方向作了深入的讨论，各抒己见，畅所欲言，做了充分的交流。代表们认为：通过这次会议的互相交流学习，取长补短，互相提高，将有利于三国今后研究弱势群体住房问题工作的发展。
　　会上经三国代表协商，拟定明年在日本奈良市举行“第五届中日韩住宅问题研讨会”，会议主题为“居住文化的传统与未来”。并要求及早进行论文征集工作。