中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端

　　　　　　　　　　　　　　　　（一）
　　各地不断传来烂尾楼复活的信息。这是一件大好事，让我们为之欢呼！
　　造成烂尾楼现象的原因很多，情况复杂，差异性大，个案性强，以致于现在不少城市处理烂尾楼时不得不采取“一楼一策”的办法。种种原因造成资金链断裂，项目被迫停工。主要原因有：
　　（1）局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。
　　1992年、1993年，由于局部地区出现房地产过热等原因，导致我国房地产投资连续超高速增长。1992年，销售额增长率为79.35%，而投资额增长率高达117.6%；1993年，销售额增长率为102.5%，而投资额增长率更高达165.4%。由此可见，当时的投资额增长率远远高于销售额增长率，投资增长不完全是消费需求拉动的，其中占很大比重是由于盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。国家必然要对此进行宏观调控。
　　（2）由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。例如上海的“烂尾楼”就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。当时，大量资金盲目进入上海房地产市场，而由于国际经济风波的冲击，使“烂尾楼”大量出现。又如广州市某广场，楼高51层，总建筑面积达23万多平方米。由于买家多是港澳人士，1997年爆发东南亚金融风暴后，来自港澳买楼花的资金大幅减少，最终导致施工停止。
　　（3）市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。例如位于南京市闹市区新街口的某“烂尾楼”，十年内盖了又停，停了又盖。一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。现在经过努力，虽然已将项目由写字楼改变为住宅楼，但对于在闹市区拥挤地段建高档住宅是否合适，仍有不同看法。
　　（4）因施工质量低劣，被迫停工，从此一蹶不振。温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多的时间，始终无法竣工。由于存在严重的质量问题，只好采取爆破拆除的办法。
　　（5）债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。
　　由于造成烂尾楼的原因很多，从这个意义上也可以说是一种普遍现象。但烂尾楼大量出现就不能说是普遍现象，而是一种特殊的经济现象了。
　　现在我们来认识“烂尾楼现象”，最根本的一个经验教训就是：要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好把握，保持与宏观经济的协调。房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。房地业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。产生大量烂尾楼的深层原因，就是房地产业发展大大超越了国家或地区的经济发展水平。
　　时值宏观调控的今天，我们要深刻认识这一前车之鉴。

　　　　　　　　　　　　　　　　（二）
　　各地存在的烂尾楼大部分是1993年房地产局部过热或1997年亚州金融风暴的产物，是房地产经济增长过快和房地产市场发展初期、不够成熟和理性所付出的高昂代价。
　　据报道，海南省建设厅副厅长、海南省处置积压房地产办公室副主任林克昌深刻地剖析过烂尾楼现象严重的根源所在。照录如下：
　　“海南在20世纪90年代的初期发展中，由于新的省级经济特区的感召和优惠政策的吸引，投资商云集海南，大量资金流向海南，一举形成了房地产集中开发、四面开花的热潮。据统计，海南建省办特区之初，房地产处于零星投资状态，1989年投资仅3.3亿元，1990年后房地产投资急剧膨胀。与1990年相比，1991年增长2.6倍，1992年增长7.3倍，1993年和1994年分别增长14倍和13.9倍，连续两年超过57亿元，成为投资的鼎盛时期。1995年整个房地产投资急剧滑落，当年比上年下降49%，1996年又比1995年下降42%。1997年跌入低谷，比上年下滑53%，完成投资不足8亿元。
　　海南建省初期的房地产开发热潮，对于海南加强基础设施建设，改变海南面貌，带动相关产业的发展，起到了积极的推动作用。但是，由于规划眼光短浅，调控能力薄弱，管理措施不到位，开发商的经营思想偏差，当疯狂的热潮过后，畸形大战的房地产由兴盛急转衰落，大量的商品房空置，半拉子工程林立，建设用地闲置，投入资金沉淀。至1998年底，大量资金沉淀在455万平方米空置商品房、报建面积1631万平方米的停缓建工程和2.38万公顷的闲置建设用地上。当初介入房地产开发的企业有5000余家，截止到现在，在工商部门注册并取得资质的企业不足400家。由于狂热而无序的投资开发，企业资金被“压死”，民间资金被套牢，严重束缚了社会生产力的发展。1992年-1998年，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省为35.9个百分点，大起大落，位居全国之首。”

　　　　　　　　　　　　　　　　（三）
　　实际上，复活烂尾楼的努力天天都在做，只不过是近年来紧迫感增强了，机遇和条件都日臻好转了，所以各地动作都较大，效果也较好。之所以成为目前的热点，有以下几个原因：
　　一是随着城市经济和城市建设的持续快速发展，城市政府复活烂尾楼的决心比以前更大、也更有条件和经验了。
　　正如有的论者所正确指出的：烂尾楼不仅影响城市的美观，更影响到城市的形象及投资环境。揭开“烂尾楼”这个城市疮疤的表层，隐藏于深层的是一个地方经济的发展轨迹，“烂尾楼”的解决程度，几乎成了一个地方经济回温的晴雨表。
　　北京市采取了四种处理方法：一是调动开发商或社会单位注资，盘活房地产项目；二是对长期闲置，不能按期竣工的项目，依据有关法律法规收回用地；三是对属于违法违章建筑的项目，向法院申请“强制拆除通知书”，依法拆除；四是对关系清晰、产权明确而又确实无法重新启动的问题楼盘，申请到市土地房产交易中心挂牌交易，让新投资方注资激活问题楼盘。
　　上海市、区两级政府成立了专门工作小组和招商中心，对停建缓建项目进行逐一清理，分门别类加以盘活。第一种是为开发商寻找合作伙伴，获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式，引进新的投资者接盘烂尾楼。
　　天津市去年颁布了《天津市处置停缓建项目暂行规定》，针对不同项目存在的不同问题，给予不同的优惠政策。在政策的帮助和引导下，通过拍卖和合作等方式，将部分项目盘活，66个停缓建项目中38个项目有了重建着落。今年对现有23处停缓建工程，将通过司法仲裁和强制处置等方式加快停缓建工程的恢复重建。
　　重庆市下决心在今年要处理完33个久建不完的项目，实现该市政府制定的完成主城区63个久建不完项目处置的目标任务，将划上圆满的句号，“烂尾楼”年内将从主城区彻底消失。
　　“烂尾楼”现象最严重的海南省，在今年年初提出要出台新的办法和措施，加大处置积压房地产的力度，并表示要争取在5年之内全部解决海南“烂尾楼”问题。
　　十年前以房地产局部过热地区之一的北海市，出台了停缓建房地产工程的处置办法。明确对“烂尾楼”实行“一楼一策”，分别有续建、现状竣工、适当改变设计方案和依法拆除等。
　　广州市政府制定了完整的整治“烂尾楼”的工作方案，提出计划用3至5年的时间基本解决现有的烂尾楼问题。将采取四大措施：一是对建设周期超过一定时间的项目进行调整，敦促尽快解决；二是对烂尾无力自救的项目，由有关债权人包括银行、购楼业主等，向人民法院提出诉讼，进入司法程序；三是由人民法院按正常的司法程序，对烂尾楼公开拍卖，并按拍卖结果，依法对债权人的权益进行清偿；四是通过拍卖受让烂尾楼的企业，允许按照正常程序，由相应的政府主管部门理顺手续，从事房地产项目的后续开发建设和经营。
　　郑州市制订了２００４年６月底大见成效，年底彻底解决的目标。对违犯城市规划的，坚决清除；对无规划许可证、用地批准手续、施工许可证，且确无实用价值的予以拆除；对没有能力续建的，公开拍卖；对有能力续建的，限期开工，到期仍不开工建设的，立即依法处置；对因各种纠纷引起诉讼的，法院要加快审理，在诉讼时效内判决；对建设批准手续不全的，有关部门要提高工作效率，加快依法办证速度；对找不到业主的，由市政府代为处置。
　　二是金融部门由于防范风险的意识增强，通过复活烂尾楼来消除坏帐、回收资金的动作加大加快了。例如，四家国有商业银行都在2000年上半年设立了驻海南处置积压房地产工作机构，相关分支机构派员进驻海南，最多时达3000多人。全面开展追债确权工作，并在此基础上将不良资产剥离给资产管理公司。
　　三是经济发展的进程，市场需求的变化，使不少烂尾楼有可能“变废为宝”。　　“烂尾楼”问题严重的地方基本集中在沿海经济发达地区，这些地区经济活跃，能够通过自身的经济发展对“烂尾楼”实现部分地消化吸收。例如，上海市继商铺投资热、酒店式公寓投资热之后，今年上半年投资者对于产权式办公楼的需求明显增加。产权式办公楼与酒店式公寓、普通住宅相比较，收回投资的期限最短。因此，该市近200栋烂尾楼中有相当部分现在已经进入办公楼投资者的视野。1996年开建的商住两用烂尾楼“沙田大厦”改建成产权式的办公楼后，98％的面积已售出。天津市的投资者们则看到了我国加入世贸组织后写字楼会有更大发展的商机，一些商用烂尾楼纷纷复工。广州市的烂尾楼中有不少是写字楼，而随着广州的写字楼市场环境转好，处于黄金地段的许多项目都重新注入了资金，包装、改名后再次投入市场。
　　四是复活烂尾楼在经营上有许多利好因素，吸引了众多中外投资者趋之若骛。
　　（1）地段区位好。烂尾楼项目大多形成于九十年代中后期，大部分位于市中心办公商业区，具有较高的投资价值。
　　（2）投资见效快。复活烂尾楼不用经过报建、打地基等前期阶段，项目启动快，周期短。一个正常楼盘从开发到上市起码要二三年，长的甚至要四五年，而盘活烂尾楼通常只要一年左右，大大提高了资金利用率。
　　（3）投资回报高。有专家分析，烂尾楼转让价格相对比较低，一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达百分之一百五十至百分之二百。
　　（4）有政策优惠。如北海市规定，复活烂尾楼除享受国家规定的税收优惠外，还可享受经营服务性收费减半、行政事业性收费全免的优惠。1998年12月31日前停工的房地产“烂尾楼”项目，在2004年12月31日前转让销售，可免征营业税、契税；房地产开发经营企业购买“烂尾楼”续建后，在此日期前销售的享受同样待遇。
　　（5）取得项目比较容易。在目前宏观调控、严格控制土地供应总量,的形势下，房地产商取得土地较难，周期短、回收快的“烂尾楼”复活项目必然受到青睐。特别是获地不易的私营企业和外地开发商更有兴趣。
　　当然，烂尾楼也存在许多复杂情况，使接盘投资者不得不慎重权衡。

　　　　　　　　　　　　　　　　（四）
　　海南是烂尾楼现象最严重的地区。因此，复活烂尾楼的愿望很迫切，决心也很大。2000年6月，海口市人大作出《关于加快停缓建工程处置工作的决定》，市政府制定了《停缓建工程代为处置办法》，对停缓建工程提供限期建设、现状竣工和权益置换三种处置方式。要求产权人申报处置方案。同时规定，对城市重要区域、重要道路或城市景观有重要影响的停缓建工程，其产权人在规定的期限内未申报处置方案或未按批准的处置方案实施的，由政府指定机构代为处置。
　　2003年6月，海南省人大审议通过了《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》，从特事特办的原则出发，肯定政府指定机构代为处置停缓建工程的作法，排除司法长期查封对处置工作的障碍，支持依法拆除部分违章建筑物，推动国务院部署的处置海南积压房地产试点工作的顺利进行。
　　海南烂尾楼的总数为603栋，已经处置了80%，剩余的20%属于产权不明晰的项目。剩余烂尾楼的处置，无疑是一场攻坚战。
　　从海南的特殊情况出发，为了加大烂尾楼处置的力度，由政府指定机构代为处置是有必要的。而在人大作出决定加以确认以后，这就具有了法律法规作用。由于停缓建工程本身所具有的复杂性，其中有些问题必须通过法律法规的强制性来解决。因此，代为处置的实质是通过加强法制来推动烂尾楼复活工作。
　　那么，它和市场经济模式是否矛盾呢？我认为并不矛盾。因为海口房地产交易市场代为处置中心是一个中介机构。市场经济是一种法制经济。市场经济的一个重要特征就是中介机构发达。而且，从处置中心的处置程序来看，也是市场经济式的，是透明的，评估结果要进行公布并征询异议，在对公告结果无异议的或异议不成立的情况下，才能签订代为处置协议。

　　　　　　　　　　　　　　　　（五）
　　烂尾楼背后一般都有复杂的经济问题和法律问题。例如，产权不明确，债权债务纠葛等等。有的虽已经法院判决，但执行起来还是存在较大困难。此外，还有因产品过时、存在质量缺陷、市场定位不准而无人问津等等。
　　而从目前处置中遇到的问题来看，“科学估价”是个核心问题。有些开发商不愿接受“代为处置”，有的部门不愿移交烂尾楼，问题都出在对价格问题有争议上。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2004年8月14日