女士们、先生们：
　　下午好！
　　很高兴能有机会与“融创”合作，并作为主办单位参加此次“全球金融中心城市与房地产发展年会”，当然更高兴的是看到天津融创集团以城市运营商的面貌呈现给大家。当前，中国的房地产业正面临着洗牌和重组。新的房地产开发模式——新城镇发展将逐渐占据上峰并成为主流。城市运营商的出现正好迎合了这一即将到来的变革。在这一进程中，加强人居环境建设应是城市运营商的重要职责。

　　一、我国经济及城市化的快速发展使城市运营商应运而生
　　1.1 何为城市运营商？
　　仅仅在几年前，“城市运营商”对于很多人来说，还是一个陌生或者不让人放心的新名词。然而近年来，随着我国城市经济和房地产业的快速发展，城市运营商已经成为业界关注的热点话题之一。除了有关这方面的文章和讨论时常见于报端、网络之外，越来越多具备了实力的房地产企业已经频频活跃在一些重大的城市开发项目开发中，有的还鲜明地亮出了“城市运营商”的旗帜，比如“融创”、“首创”等企业。值得一提的是，2002年“城市运营商”这个说法第一次出现在了国土资源部颁发的文件中，这也意味着城市运营得到了来自政府部门的充分肯定和认同。可以说，中国城市运营商已经悄然的登上历史舞台。
　　所谓“城市运营商”，简单的说，就是运营城市或区域的发展商，他通过对所在的区域进行统一规划与布局，整合各种发展商来投资、经营，用全新的商业模式来打造一个新的区域和城镇。因此，城市运营商与一般的房地产开发商的区别，前者是“造城”，是静态的，后者是“造市”，是动态的。城市运营商的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向城市运营领域延伸。同时，城市运营商还是政府与市场之间必不可少的中间环节，他既要完成本该是政府解决但政府无法解决的事情，还要做好应是市场解决而房地产发展商们不好解决的问题。承政府之上，启发展商之下。

　　1.2 城市运营商的诞生和发展是大势所趋
　　尽管目前中国还没有涌现出公认优秀的城市运营商，但是广州、上海、北京和天津等地一些大型的房地产企业实际上已经在或多或少承担起城市运营的部分职能，扮演着城市运营商的角色。我认为，随着我国城市化和市场化的深入，这种发展将是一种必然趋势。
　　1.2.1 宏观背景方面：快速城市化为城市运营提供了巨大的成长空间
　　目前，我国正处于快速城市化发展阶段。据国家统计局最新的数据，2003年我国的城市化率已经达到了40.5%。在未来的10年内，城市居民每年将增加2000万到3000万人。这就意味着城市住宅和城市公共设施建设将面临巨大的缺口，城市开发和运营拥有快速发展的空间。更重要的是，我国现有的城市从总体布局、交通网络体系、功能完善程度等方面具有极大的改进和完善的空间，也就是说，现在的情况是，一方面，大量的人口像潮水一样涌入城市，另一方面，城市本身还需要不断完善——这两方面结合，即为城市运营商提供了巨大的发展空间。
　　1.2.2 市长与市场方面：城市运营商的产生和发展是我国市场经济发展的必然要求
　　随着我国经济体制转轨和改革深化，城市经营思想已经被越来越多的城市政府所接受。很多市长、市委书记谈城市建设必谈城市经营。城市经营应该说主要是一种政府行为，但政府直接进入市场却会有很多弊端。政府不能既是裁判员又是运动员，这对企业是不平等的。事实上，由政府主导的城市开发行为也多数以失败告终，比如北京的望京、广州的珠江新城。这样的例子比比皆是，不胜枚举。
　　应该说，城市运营商是从传统意义上的“一级开发商”演变而来。“一级开发”是把生地变成熟地的过程，主要由政府所属开发商承担，而完全依赖于政府的开发商是没有追求和竞争力的。这样，城市政府虽然拥有大量的土地资源，但依靠既缺乏资金、又缺乏敏锐的市场嗅觉和操作经验的“一级开发商”无法使城市快速发展，政府需要借助有资金实力和良好信誉的房地产企业的力量，进行大规模的城市建设。从这个角度来说，政府需要真正意义的城市运营商。
　　另一方面，大量的房地产开发企业缺乏对政策、规划、城市发展等宏观领域的把控能力及强大的资金实力，也需要具有雄厚的开发实力和资源整合能力的城市运营商牵头组织运作，担当起城市运营的职责，在体现城市总体规划战略的基础上，调动各开发商的积极性。可见，正是市长和市场的双重需求，催生了城市运营商。
　　1.2.3 企业自身方面：市场竞争触发了房地产企业的主动战略调整
　　尽管房地产面临空前的发展机遇，但国家一系列的宏观调控政策对房地产业影响至深，也触发了房地产企业的战略调整。北京的“首创”集团，是一家有着深厚政府背景的国有企业。如果论产品能力首创可能比不过“万科”、“万通”，但其综合影响力和市场号召力却要超过“万科”、“万通”，至少在北京是这样。原因是首创利用其深厚的政府资源参与城市经营，成为“城市运营商”，因而具有了的更大的影响力和号召力。在房地产企业不断洗牌的过程中，几乎每个城市都会有自己类似首创的企业。这些企业的共性是充沛的政府资源、资本运作能力和对城市发展的长远眼光。在激烈的市场竞争环境中不断壮大，形成对局部或某一领域资源的垄断，形成竞争优势。这是从企业自身发展方面衍生出的新的业务模式。当然，城市运营商有比较强的地域性，在这些领域，三外企业（外行、外地、外资）难有作为。
　　1.2.4 城市规划方面：城市发展模式变化呼唤城市运营商
　　谈到城市运营商必然要提到城市化的问题，因为城市化是中国未来十年、二十年甚至更长时间城市发展的源动力。中国的城市化尽管有中国特色，但仍然不会脱离多数发达国家已经基本完成的城市化的大致模式。那就是大都市圈的发展、城市数量的增加、郊区化以及新城镇的兴起等等，事实也正是如此。当前，中国经济的高速发展正是以“长三角”、“珠三角”、“环渤海”等大都市圈为龙头带动了广大中小城市的发展。问题是，我们的大城市规划尚且赶不上开发速度，规划被市场推着走。那么郊区和中小城市的规划就更加滞后开发了，在基本没有规划或规划水平很差的郊区开发大盘，成功是很难的。从这个角度讲，政府和开发商都很困惑和盲目。我认为，没有高水平的城市规划，基本上就不要谈科学发展观了。而城市运营商恰恰能够利用自身宏观视野及对城市发展的前瞻力，弥补城市规划滞后与开发的不足。城市运营商在此新的发展模式下发展壮大也是大势所趋。当前的大盘开发，成功与失败多数都是因为有无合理的城市运营商这一环节。

　　二、城市运营商应注重人居环境建设并参与和引导新城镇发展
　　城市运营商需要具备很多优良的素质，如对城市未来发展具有出色的前瞻力，良好的信誉和较强的资本运作能力，与当地政府密切的沟通能力和对各方面资源的整合能力等。尽管成为城市运营商具有相当难度，但对于有实力有追求的企业仍然具有很强的诱惑力，有关各方面也会对城市运营商提出更高的要求。

　　2.1城市运营商应具备高度社会责任感
　　房地产行业与其他行业有所不同，它对人类今天一个主要的文明形式——城市，有莫大的影响，所以说，房地产商的每一个举动都和城市的发展紧紧缠绕在一起。要从一般的房地产开发商发展到城市运营商是一种质的变化，而不仅仅是项目从小到大的变化，更是一种社会责任感的升华。城市运营商不仅作为城市硬件的建设者，更重要的是通过对城市的建设和运营，构筑一定区域的文化、社会、经济的新格局。城市运营商需要站在城市整体利益的角度去思考，而不是单纯追求企业利润。同时，其在一定程度上也有条件承担起更多的社会责任。这是一般开发商无法达到的境界。

　　2.2关注人居环境建设
　　人居环境注重统筹与协调发展，目前很多政府部门和开发商对人居环境的理解似是而非，存在认识误区。人居环境不仅仅是小区绿化环境或实体环境那么简单，而是把人类聚居作为一个整体，关注与人类生存密切相关的各个领域，包括城市和乡村，能源、资源的合理利用和可持续发展，生态环境和人文环境，以及城市化进程中的各种复杂问题，如交通拥挤、居民生活保障、和谐社会等等。这些复杂的问题单靠政府和企业都难以解决。那么，人居环境建设应该如何来开展呢？我们把解决人居环境问题分为三个层面：宏观层面，从区域协调到城市总体格局、定位，从大都市圈到省域市域，比如“长三角”、“大北京”等，这一层面由各级政府负责解决。微观层面，包括绿色建筑、健康住宅、小区规划、节能技术等，由开发商和企业来解决。这一层面企业最有创新力。而在中观层面，也就是城市的一个地区、或独立或依赖于老城的新城镇，比如天津的梅江南风景区，友谊路金融区等，甚至包括各类开发区建设，开发商均难以周全考虑。我国的城市规划体系中，城市总体规划由政府管理，小区级以下的详细规划由开发商负责，这之间缺乏中间环节。小区毕竟不是城市，再大的大盘也无法替代城市功能——这从广州华南板块的失败教训中可以证明。华南板块的小区个个够规模，够水平，北京市政府有关部门曾集体组织去学习，但其作为城市则是令人遗憾的。所以，中观层面最需要由城市运营商来把握。理解城市精髓，创造美好人居环境，是城市运营商力所能及的事情。

　　2、3注重产业发展与城市发展平衡
　　城市发展的源动力在于城市化，而城市化的源动力在于工业化及相关产业发展。城市化与工业化发展需要一种相对的平衡关系。前段时间曾有报载，温州企业由于本地劳动力资源不足到金华市招聘员工，原来800元/月就能够招聘到充足的人员，现在950元/月仍然不能满足需求。这是典型的不平衡——工业化超前于城市化，城市发展不够。而在东北一些老工业基地城市，职工大量下岗，甚至开始种地务农。这也是典型的不平衡——工业化滞后于城市化。我们很多城市在规划建设中功能对于单一，连北京的CBD内也是以住宅为主，以至形成卧城、睡城。北京天通苑和回龙观都是由政府主导开发的经济适用房项目。由于是单一的居住区，居民上班、购物、社交活动都要进城，从而导致了潮汐式的交通，居民早晨去上班堵车，晚上回来还得堵，苦不堪言。这是以居住为主，缺乏产业支持和就业岗位造成的。而相反，更多的开发区则只有厂房、办公，没有居住功能和城市功能，导致开发区开而不发，没有人气。我们现在的城市建设与开发模式是形成这种现象的主因。城市规划思想的落后和在资本与权力面前的软弱是另一主因。房地产开发模式从小区开发和开发区建设模式向新城镇转型是大势所趋。而城市运营商将是开发模式转型的主要推动者和受益者。我们期待着城市运营商的不断壮大并在人居环境建设与新城镇发展区域承担更多责任。谢谢大家。